¿Piso nuevo o antiguo?

Aunque en estos momentos la tendencia es alquilar, no comprar, siempre hay personas dispuestas a invertir en comprar un piso. Si tú eres de estos, seguro que te preguntaras: ¿Qué es mejor, comprar un piso de obra nueva o un piso antiguo rehabilitado? Analizaremos los pros y contras de las dos opciones.

Según algunos expertos, el 2025 es un buen año para comprar vivienda, si los comparamos con los años anteriores. Todo depende de tu poder adquisitivo y del comportamiento del mercado local.

El portal Idealista prevé que durante el 2025 el precio de las viviendas continúe subiendo, pero a un ritmo más lento que hasta ahora y con aumentos más reducidos.

El tema de la vivienda se ha colocado en el centro del ojo público. Es una de las principales preocupaciones de los españoles. Esto tiene su repercusión en la economía. Con una opinión pública en ojo avizor, los desmanes que hasta ahora se han hecho en el mercado inmobiliario, no se pueden llevar a cabo con tanta impunidad. Algo que, indirectamente, beneficiará a los compradores.

La bajada de los tipos de interés y del euríbor crea unas condiciones favorables para aquellos que consigan financiación. Un dato que anima a los compradores.

Por último, aunque hay poca oferta de pisos a la venta, y en eso radica su carestía, también hay poca demanda. La gente prefiere alquilar. Por lo que si contactas con un vendedor tienes un escenario favorable para negociar y conseguir una rebaja en el precio o alguna ventaja extra.

Ahora bien, este es el marco general. Un marco propicio para la compra aunque no fabuloso. Volvamos a la pregunta del principio. ¿Compro un piso nuevo o uno antiguo?

Ventajas de comprar un piso antiguo.

Los arquitectos de Geneo, una empresa de construcción de Madrid que se dedica tanto a la edificación de obra nueva como a la rehabilitación de edificios antiguos, dicen que un edificio rehabilitado nos ofrece las mismas comodidades que un inmueble recién construido. Aquí, por tanto, no deberíamos temer por la calidad.

Despejada esta variable, estas son algunas ventajas de comprar un piso antiguo rehabilitado.

1. Ubicación más céntrica y mejor conectada. La mayoría de los edificios que encontramos en los centros de las ciudades y en los barrios bien conectados son edificios con cierta antigüedad. Si queremos vivir en estas zonas, que suelen contar con mejores equipamientos (centros de salud, colegios, tiendas, áreas de ocio), casi seguro que tenemos que optar por un piso de segunda mano.
2. Precio más competitivo. Los pisos de segunda mano, aunque estén rehabilitados, suelen ser más económicos que los pisos de obra nueva. Además, al comprarlos, el piso está exento de I.V.A. En su lugar abonamos el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales, que suele ser inferior.
3. Edificios con más personalidad. Puede parecer una tontería, pero para algunas personas es importante. Los pisos de segunda mano son pisos vividos. Tienen una historia detrás. En algunos edificios históricos destacan sus fachadas. Nos ofrecen un escenario más agradable para vivir que la impersonalidad de un bloque recién construido.
4. Comunidad de vecinos establecida. Cuando compras un piso de segunda mano te integras en una comunidad de vecinos que ya está establecida. Esto puede significar que puedes contar con apoyo para algunas cuestiones de la vida diaria. Por otro lado, todas las gestiones de la comunidad de propietarios ya van rodadas. No tienes que planteártelas desde 0.
5. Plazos de entrega más rápidos. Los pisos de segunda mano rehabilitados están preparados para entrar a vivir. No tienes que esperar a que se ultimen determinados detalles de la obra, ni están sujeto a retrasos en la finalización de la promoción.

Inconvenientes de los pisos antiguos.

Partamos de que entramos a vivir en una finca antigua que ha sido rehabilitada recientemente. A pesar de estas obras, el edificio tiene una antigüedad y se nos pueden presentar obras de reforma o mantenimiento pasados unos años.

Estos son algunos inconvenientes que encontramos en estos pisos:

1. Posibles reformas parciales o de baja calidad. Cuando compramos el piso nos dicen que la finca ha sido rehabilitada o que el piso ha sido reformado, pero rara vez nos indican qué empresa ha acometido las obras y qué trabajos se han hecho. En ocasiones, en pisos de este tipo, nos encontramos con rehabilitaciones incompletas o mal ejecutadas.
2. Gastos de mantenimiento más altos. Los edificios antiguos, aun siendo rehabilitados, suelen requerir un mantenimiento más caro que los pisos nuevos. Puede ser que los propietarios estén pagando derramas o que tengan que afrontar una nueva en un futuro.
3. Distribuciones menos funcionales. Los pisos antiguos tienen una distribución menos funcional que los modernos: largos pasillos, habitaciones pequeñas, viviendas poco iluminadas.
4. Falta de garaje y zonas comunes. Otro de los problemas que nos podemos encontrar en un piso antiguo, sobre todo si se encuentra en el centro de las ciudades, es que el piso no incluya plaza de garaje y algunos extras que encontramos en urbanizaciones de nueva creación, como piscina comunitaria o zona infantil.
5. Posibles problemas con licencias municipales y normativas de urbanismo. Estos edificios fueron construidos en otra época, en la que regían otras normas. Es posible que los propietarios tengan que acometer obras para adaptarse a las nuevas exigencias legales, como la accesibilidad a personas con movilidad reducida. Por otro lado, en los edificios declarados históricos, o que se encuentran en zonas protegidas, como los cascos antiguos, las reformas suelen ser bastante restrictivas.  

Las ventajas de comprar un piso de obra nueva.

El periódico El País señala que uno de los principales beneficios de los edificios de nueva creación es que son eficientes energéticamente. Se han construido siguiendo las normas actuales de construcción y emplean materiales de nueva creación. Esto va a suponer un ahorro energético para el hogar y vamos a ganar en confort.

Estas son otras ventajas que encontramos:

1. Estrenar vivienda. Para algunas personas esto es un privilegio. Te encuentras todo el piso completamente nuevo, sin tener que preocuparte por reparaciones o reformas. Tienes más margen de maniobra para personalizarlo a tu gusto.
2. Diseño moderno y funcional. El piso está diseñado atendiendo a las necesidades actuales, con distribuciones abiertas y prácticas y con un equipamiento eléctrico y de suministros adaptados a los usos tecnológicos de la actualidad
3. Más comodidad y extras. Los edificios nuevos cuentan en su mayoría con plaza de garaje y trastero y pueden incluir elementos comunitarios extra como piscinas, jardines, etc.
4. Garantía de calidad. Al comprar el piso de obra nueva tienes una garantía legal de 10 años para defectos estructurales, 3 años por problemas en cañerías y canalizaciones y 1 año para acabados. Durante los primeros años, el mantenimiento del edificio es mínimo. Tan solo la limpieza y los gastos de escalera.
5. Financiación y ventajas fiscales. Los bancos suelen ofrecer mejores hipotecas para obra nueva, ya que se supone que tiene menos riesgo de deterioro. En ocasiones, las propias promotoras pueden actuar como intermediarios y facilitar la solicitud de financiación bancaria. Por otro lado, algunas comunidades autónomas ofrecen desgravaciones fiscales por la compra de este tipo de pisos.
6. Mayor seguridad y tecnología. En edificios de obra nueva encontramos medidas de seguridad como videovigilancia, acceso con llave al garaje desde el ascensor o encendido y apagado de luces comunitarias con sensor de movimiento.

Inconvenientes de comprar un piso nuevo.

Los pisos nuevos también tienen sus inconvenientes. Los barrios de nueva creación disponen de menos servicios que las zonas que llevan tiempo edificadas.

Estas son algunas de sus desventajas:

1. Precio más alto que un piso de segunda mano. Esta es la principal desventaja y la razón que lleva a muchas personas a decantarse por los pisos rehabilitados. Sobre todo en zonas especialmente caras y en las grandes ciudades.
2. Incertidumbre en los plazos de entrega. Si compras sobre plano, uno de los riesgos que corres es el retraso en la entrega de las llaves. Esto, para una familia que vive de alquiler, les supone meses que deben pagar la cuota de la hipoteca del piso nuevo más el alquiler de la vivienda que habitan provisionalmente.
3. Menos superficie útil. Por lo general, los pisos nuevos son más pequeños que los antiguos. Lo que significa que tienes que acostumbrarte a vivir en menos espacio.
4. Posibles defectos de construcción. En determinadas promociones, sobre todo en barrios obreros, encontramos materiales de menor calidad y fallos en los acabados. El piso tiene garantía, pero las reclamaciones a la constructora puede llegar a ser tediosas.
5. Mayores gastos de comunidad. Si el edificio cuenta con zonas comunes como piscinas o jardines, el mantenimiento de estas instalaciones representa un aumento significativo de la cuota de la comunidad. Por otro lado, si hay pocos vecinos, todos los gastos se reparten entre poca gente.

A principios de este siglo me compré un piso de segunda mano rehabilitado, que es donde vivo. Sin contar alguna que otra derrama que he tenido que pagar, la verdad es que no me puedo quejar. Pero, bueno, la decisión entre piso nuevo o antiguo es solamente tuya.